都内に引っ越す際の物件選びの話
はじめに
東京に引っ越すのは初めてなので，東京のクソ不動産と戦うために役立った情報などを本記事で掲載する．
自分自身は，完全紹介性の不動産業をしている方とやりとりを行なった為，特段苦しい出来事は発生しなかったが調べて役に立った情報もあるのでまとめて開示する．
メモなので走り書きですが，これから都内に引越しを検討している方の役に立てば．
不動産に聞いた「分かりやすいクソ不動産」の見分け方
- 不動産の店舗前に「間取りと価格のチラシ」を貼り付けている不動産
- これは，「物件は流動性が高いのでわざわざ紙で貼り付けるコストが見合っていない」ため．
- 騙すために貼っているといっても差し支えがない．
- 契約時に何を吹っ掛けられても仕方ない．
- 電話や店舗案内以外での応対をしてくれない不動産
- メールなどのエビデンスが残るものを避けてくる会社は怪しい．
- 店舗に呼び込んでしまえば勝ちと思っている節があると聞いた．
- 物件情報問い合わせで誠実に対応してくれない不動産
- 複数の不動産に同じ文面でこの物件を紹介してくれと頼むと，違いがわかるとのこと．
- 物件がないので代わりの物件を紹介してくれる不動産や，無いのにあると偽って店舗に引き込もうとする不動産など様々なようだ．
不動産に聞いた「ベストな物件選びシーズン」
- 2-3月は最も忙しい時期なので良い物件は内見中に他人に抑えられてしまうらしい．
- 1月から良い物件は徐々に消滅し，2-3月で狩り尽くされた焼畑に残るのが4月にまで残っている物件．
- 夏から秋にかけてが最も暇で良い物件も残っているらしいので，可能であれば次回以降そうしたい．
自分の要求物件について
希望賃料
- (管理費等込みで)9万 - 12万前後
- となるはずだったが，結局宅配ボックスが欲しくて13万ちょっとまで許容することにした．
希望する物件の条件
MUST
- 1DK以上(1LDK, 2K, 2DK, 2LDKなど広くなるのは可)
- これは1DKと表記されていてもキッチン周りが整備されていて広めの物件があったりしたので結局1DKを中心に見た．
- 駅の徒歩10分圏外になるとより広めの物件があるが，通勤は30分以内で収めたいので諦めた．
- バス/トイレ別
- 全居室洋室
- 光ファイバー
- 駅まで10分以内
OPTION(あると良い)
- 築年数が比較的最近(もしくはリノベ済み)
- 宅配ボックス
- 24時間ゴミ出し可
- スーパーが帰宅経路に含まれる
物件探しのスケジュール
入居したい時期から逆算して，2-3週間前に内覧できると契約がスムーズに行える． したがって，仮に12月末に引っ越す場合は12月中旬に内覧できる状態にした方が良い．
という事を踏まえると，
- (入居の1か月以上前) 物件探しを始める．
- (入居の1か月前) 気になる物件に対して不動産へアポを取り内覧予定を立てる．
- or その不動産の持っている他の物件の資料を請求する(その際上記のような希望テンプレートを持っている方が良い)．
- (2週間前) 内覧・契約を行う．
雑に組むなら上記のようなスケジュールで実行できる．
物件探し
- 1か月以上前から始め，内見予定の1週間前から該当物件があるか逐一問い合わせをしたり紹介をしてもらうといった事を繰り返した．
基本的にSUUMO,HOMESなどに掲載されている物件の半数はおとり物件か，既に成約済みなのに載せている物件ばかりで問い合わせてもFalseが返ってくる．
- 良い間取りの物件にも関わらず1か月以上前から掲載され続けている物件はおとり物件と考えてよいと思う．
- とはいえ，Trueでreturnされる物件もあるにはある(例えば同じ建物の他の部屋が空いているなど)．
- 以上の結論から，False値が返ってくるものとして積極的に isExistProperty() 関数を叩ける不動産を知る事が大事．
また，目当ての物件が5件程度見つかったら，内覧予約を早めに済ませた方が良い．
- 内覧予約をする前に物件が成約済みになると無駄になるし良い物件であるほど後悔する．
- 一般的には4~5件ほど巡った上で決めるようだ．
内見
持ちもの
メジャーはカーテンサイズや部屋の間取りの確認，ドアのサイズや洗濯機等の搬入経路の確認に必要． スリッパは部屋のクリーニング前などでは床が汚れている可能性があったり，そもそも色々な人間が出入りしているので汚いことから必要．
現地に行く前に確認する事
- 会社から物件までの経路と時間(内見移動は車で行う事も多いので事前に調査済みであるとよい．)
- 道中に坂や信号はどの程度あるか(移動の辛さや信号待ちの無の時間はgoogle mapでは測れない．)
- 物件周辺の雰囲気(駅の最寄が何口かで雰囲気が変わるため．)
- 予定の無い日に家から出るのもMP(決心)が必要なので，日々の意思決定に伴うMPをどれだけ減らせるか．
- スーパーやコンビニが近隣に存在するか
- 駅周辺や近所にジムがあるか
- 簡単にご飯を済ませられるお店はありそうか
現地で確認する事
- 日当たり(南向きであろうと，事前情報は当てにならないので実際にどれくらい良いか確認する．)
- 窓を開ける(網戸の確認，バルコニーの確認など．)
- コンセントの数と場所(家に電化製品の多い人間は大事 キッチン周りでコンセントが無いと悲惨な事になる．)
- 有線ケーブルが引ける場所
- 壁の薄さを調べる(わざわざ高いお金を払うのに隣人の音が気になる人生は嫌．)
- 水回りの水圧の確認(フィリピンのような水がチョロチョロでてくるシャワーは避けたい．)
- 敷地内 or 近所に駐輪場があるかどうか(そして盗まれない場所に設置できるか．)
- 修理を依頼しなければならないもの
- 床や壁の傷
- ドアの立てつけ
- 窓
契約にあたっての交渉
交渉で値切れるもの
交渉に使えそうなのは以下の通り．
- 仲介手数料 (1ヶ月 -> 0.5ヶ月)
- 礼金
- 家賃
- フリーレント
交渉するタイミング
大きく分けてやりやすいタイミングは2つある気がする．
- (管理会社の人々と)内見するとき
- 申し込みを入れるとき
内見するときに物件の弱みポイントを抑えておくとよく，自分の場合は「立地も条件も良いが，かなり湿気が溜まりやすく気になる人が多そうだった」． それについて伺ったところ，「オーナーさんも気にしている・管理会社も把握している」ということなので，「物件を気に入っているという点，ただお金がないので初期費用を抑えたい」という情報を伝えた上で，「ここの物件に正式に入居を決めたいので礼金を1ヶ月分から0に負けてもらえないか」と交渉した． 加えて「当方修論執筆があり，引越しまでに時間があるので，可能であれば入居日を延ばせるだけ伸ばしたい」と伝えた．
結果として礼金がゼロになり，入居日を1ヶ月分伸ばしてもらった．
入居日については，「丁度ベランダを工事したいと思ってたので，入居遅らせても良いですよ」とのことで，こちらは運ゲーだった． 誠実で引き腰姿勢をとりつつ，管理会社・オーナーと穏便な関係を築くと良い．
仲介手数料に関して
- 仲介手数料は参考文献にも載せているが「契約者の同意がなければ家賃1ヶ月 x 0.54しか支払う義務がない」ので，参考文献に従って交渉した．
- 一般に不動産は「分かりました書き換えます．」と応対してくれるところと，「同意できないのであれば他の方に契約を回します．」と強気に応対してくるところがあるので注意する．
- ただ，SUUMOなどに掲載されている物件はどの不動産でも紹介できる物件らしいので「では別の不動産経由で紹介してもらいますので結構です．」と伝えると良いと思う．
- 引き下がればそのまま契約を進めれば良いし，引き下がらないのであれば他の不動産に行き紹介してもらうだけなので．
その他雑感
- 内見するときにダメポイントを見つけ，値引き可能か訪ねると良かった．
- 要相談と答えるところと，基本的に交渉は受け入れない と返事するところで分かれる．
- 家賃の値切り交渉は10万円前後だと，良く値切れて5000円程度らしい
- 一度値切れてしまった場合，値切った以上入居しないといけないのでそこだけは気をつける．
- 人間として当たり前ポイントですが一応．
参考文献
以下に参考にしたエンジニアの皆さんの物件探し記事を示します．
